W tym odcinku opowiadam prawdziwą historię z rynku: dom robił świetne wrażenie, na oglądaniu było „wow”, a mimo to po 2–3 dniach część osób nagle się wycofywała. Powód okazał się zaskakująco prosty — jeden detal, który wielu kupujących zauważa dopiero przy drugiej wizycie (często wtedy, gdy pokazują dom rodzinie lub znajomym).Pokazuję, jak działa mechanizm „widzę → boję się → rezygnuję” i jak do niego podejść spokojnie, bez paniki i bez pochopnych decyzji o cenie. Jeśli kupujesz lub sprzedajesz nieruchomość, ten materiał pomoże Ci zrozumieć, skąd biorą się nagłe zmiany decyzji i jak szybciej dojść do prawdziwego „ALE” po drugiej stronie. Na końcu dostajesz też prostą listę pytań, które warto zadać po oglądaniu, żeby uniknąć domysłów i straty czasu.

Są trzy rzeczy, które potrafią zepsuć sprzedaż nieruchomości w… 30 sekund. I uwaga: żadna z nich nie ma nic wspólnego z metrażem, ceną ani standardem.

W tym odcinku opowiadam 3 prawdziwe historie z prezentacji:

1. „życzliwa” sąsiadka, która jednym zdaniem potrafi wywołać panikę u kupujących,

2. sprzedający, który swoją obecnością i emocjami zamienia prezentację w stres-test,

3. agent, który w dobrej wierze „buduje zaufanie”, a nieświadomie narzuca ocenę i blokuje decyzję.

Na końcu dostajesz krótką checklistę: czego unikać i co robić zamiast, żeby kupujący czuł się bezpiecznie, mówił szczerze i podejmował decyzję bez niepotrzebnego napięcia.

Masz podobną historię z prezentacji? Napisz ją w komentarzu / wiadomości — chętnie zrobię z tego kolejny odcinek.

Zostań obserwatorem, bo wkrótce opublikuję część „odwrotną”: jak kupujący potrafi sam siebie wkręcić, ulec pozorom i autosugestii… i potem żałować. 🧠⚡

W tym odcinku odpowiadam na Wasze komentarze i biorę na warsztat jeden z najczęstszych problemów sprzedających nieruchomości: ogłoszenie jest, a telefonów nie ma.

Wyjaśniam, jak w praktyce rozpoznać, co naprawdę blokuje sprzedaż — czy jest to:

• cena ofertowa,

• sama oferta (zdjęcia, treść, parametry, pozycjonowanie),

• segment kupujących (kredyt vs gotówka),

• czy tzw. „zmęczenie” ogłoszenia wiszącego na portalach.

Poruszam także temat aukcji holenderskiej w nieruchomościach:
czy planowe, regularne obniżanie ceny ma sens, kiedy faktycznie działa, a kiedy lepiej wykonać jedną konkretną korektę zamiast „ciąć po trochu”.

W drugiej części odcinka omawiam dylemat, który regularnie wraca w rozmowach ze sprzedającymi i pośrednikami:
obniżać cenę w tym samym ogłoszeniu czy resetować ofertę i wystawić ją od nowa?
Pokazuję, co realnie daje efekt, a co bywa jedynie odsuwaniem trudnej decyzji.

Całość opieram na prostej, praktycznej logice danych:

• wyświetlenia → telefony → prezentacje → oferty,

• jak interpretować brak zainteresowania,

• po jakim czasie wiadomo, że cena nie działa,

• jak planować korekty, żeby nie „spalić” oferty i nie tracić miesięcy.

To odcinek dla:
– sprzedających mieszkania i domy,
– pośredników i agentów nieruchomości,
– osób, które chcą sprzedawać bez domysłów i bez emocji, w oparciu o reakcję rynku.

📚 Podcasty i artykuły o rynku nieruchomości:
https://symen24.pl/podcasty-o-rynku-nieruchomosci/

🎓 Kursy i szkolenia dla pośredników i inwestorów:
https://symen24.pl/kurs/kurs-posrednika-nieruchomosci-online/

🌐 Więcej materiałów:
https://symen24.pl

👉 Jeśli chcesz mieć wpływ na kolejne odcinki i tematy audycji, możesz wesprzeć podcast na Patronite:
https://patronite.pl/tomasz_lebiedz

W tym odcinku omawiam, dlaczego w czasie zastoju lub spadków na rynku nieruchomości największym błędem sprzedających jest cena — a dokładniej: emocje w wycenie. Pokazuję, jak zbyt wysoka cena ofertowa potrafi „spalić” ogłoszenie na starcie, ograniczyć liczbę zapytań i finalnie doprowadzić do sprzedaży taniej i wolniej, niż gdyby cena była ustawiona właściwie od początku.

Mówię też o drugim częstym problemie: zbyt ostrożnych, powolnych obniżkach, które wydłużają sprzedaż i zwiększają presję negocjacyjną kupujących. To nie jest kwestia „widzi mi się” — tylko mechanizmów rynku: filtrów cenowych, porównań ofert, algorytmów portali i psychologii kupujących (w tym lęku przed stratą).

W odcinku pokazuję również, jak obserwować rynek w praktyce: w niektórych serwisach da się sprawdzić, ile ofert ma spadki cen, a ile podwyżki — i co oznacza sytuacja, gdy w większości miast dominują spadki.

Dla kogo jest ten odcinek?

• dla właścicieli sprzedających mieszkanie lub dom,

• dla pośredników i agentów pracujących z klientami „upartymi na cenę”,

• dla inwestorów, którzy chcą lepiej rozumieć zachowanie popytu.

W skrócie: o czym konkretnie mówię

• dlaczego zawyżona cena eliminuje kupujących już na etapie filtrów,

• jak „stare ogłoszenie” traci wiarygodność i siłę,

• czemu małe obniżki często nie działają,

• jak czytać sygnały z portali: spadki vs podwyżki,

• jak podejść do ceny, żeby nie tracić czasu i pieniędzy.

🎧 Link do artykułu: https://symen24.pl/3-bledy-w-ustalaniu-ceny-nieruchomosci-ktore-odstraszaja-kupujacych/
📚 Kursy dla pośredników i inwestorów (Symen24.pl): https://symen24.pl/kurs-agenta-nieruchomosci-online/

W tym odcinku analizuję perspektywę rynku mieszkań w Polsce na 2026 rok. Zamiast jednej „prognozy cen” pokazuję trzy realistyczne scenariusze (bazowy, popytowy i recesyjny) oraz sygnały w danych, które pozwalają rozpoznać, który scenariusz zaczyna dominować.

Łączę dane o popycie (kredyty mieszkaniowe, wnioski kredytowe, realne dochody: płace vs inflacja, rynek pracy) z danymi o podaży (budownictwo mieszkaniowe: pozwolenia i rozpoczęcia, a także sytuacja na rynku wtórnym i pierwotnym). Zwracam też uwagę na ważne ograniczenie interpretacji: w statystykach kredytowych nie znamy udziału refinansowań, co może zniekształcać ocenę realnego popytu zakupowego — dlatego wnioski opieram również o sygnały stricte rynkowe (oferta, zainteresowanie, tempo sprzedaży).

W odcinku usłyszysz m.in.:

• dlaczego 2026 może być rokiem rozwarstwienia (różne miasta i segmenty, różne kierunki),

• co oznacza kurcząca się oferta na rynku wtórnym przy utrzymującym się zainteresowaniu kupujących,

• dlaczego wysoka podaż deweloperska może stabilizować rynek, ale jednocześnie jak spadek pozwoleń i startów wpływa na przyszłą podaż,

• jakie 5 wskaźników warto obserwować co miesiąc (kredyt zakupowy, oferta, negocjacje/rabaty, tempo sprzedaży, rynek pracy).

Jeśli chcesz pełną ściągę scenariuszy i tabelę decyzyjną, zajrzyj do materiałów na Symen24.pl (link w opisie odcinka).

🔗 Materiały i artykuł: [wklej link]
🎓 Kursy: https://symen24.pl

W tym odcinku rozmawiam z Grzegorzem Żurawskim, prezesem Polskiego Stowarzyszenia Wynajmu Krótkoterminowego (PSWK), o nadchodzących zmianach w najmie krótkoterminowym w Polsce (Airbnb/Booking) i o tym, co może się wydarzyć w perspektywie 2026.

Poruszamy m.in.:

• dwa konkurujące projekty ustawy (kierunek poselski vs rządowy) i ich najważniejsze różnice,

• kogo nowe przepisy dotkną najbardziej: właścicieli prywatnych, firmy zarządzające czy platformy,

• wątek bezpieczeństwa (m.in. ppoż.) i ryzyko „wrzutek” regulacyjnych,

• porządek i spokój w budynkach: jak to ma wyglądać w praktyce,

• czy rynek czeka konsolidacja (mali gracze vs duzi),

• zgoda wspólnoty/spółdzielni – ochrona mieszkańców czy ryzyko arbitralnych decyzji,

• definicja krótkiego najmu oraz strefy i limity dni w gminach,

• rejestr, obowiązkowy numer i kary do 50 000 zł – i pytanie, czy platformy będą odcinać oferty bez numeru.

🎥 Wersja wideo (z planszami i kontekstem): na moim kanale YouTube „Tomasz Lebiedź o rynku nieruchomości, Symen24”.
🎓 Kursy i materiały o nieruchomościach: Symen24.pl

Jeśli odcinek Ci pomógł: oceń podcast i zostaw komentarz — najbardziej interesuje mnie Twoja opinia: czy wspólnota powinna móc zablokować krótki najem w budynku?

Czy nowe, intensywnie reklamowane osiedla naprawdę są lepszą inwestycją niż stare bloki w centrum miasta?
A może w długim terminie to lokalizacja, a nie standard budynku, decyduje o realnej rentowności inwestycji mieszkaniowej?

W tym odcinku rozmawiam z Adamem Sobczakiem, prezesem zarządu spółki Pricer — firmy stojącej za serwisem oferującym mapy cenowe, mapy transakcji oraz automatyczne wyceny nieruchomości w 27 największych miastach Polski.

Na konkretnym przykładzie Warszawy porównujemy rzeczywiste ceny transakcyjne sprzedaży mieszkań (RCN) dla dwóch skrajnie różnych lokalizacji:

• osiedla Za Żelazną Bramą — zabudowy z lat 60. i 70. w ścisłym centrum miasta,

• Miasteczka Wilanów — jednego z najbardziej znanych nowoczesnych osiedli na obrzeżach Warszawy.

W rozmowie analizujemy m.in.:

• jak zmieniały się ceny za metr kwadratowy w obu lokalizacjach,

• czy inwestowanie w nowe mieszkania faktycznie było bardziej rentowne,

• czy „nowe” zawsze oznacza „lepszą inwestycję”,

• oraz czy w długim okresie lokalizacja wygrywa z jakością budynku.

To rozmowa oparta na danych i faktach, a nie marketingowych hasłach.
Jeśli interesuje Cię inwestowanie w nieruchomości, analiza rynku mieszkaniowego i realna opłacalność zakupu mieszkań — ten odcinek jest dla Ciebie.

🔗 Pricer — ceny, transakcje i wyceny nieruchomości:
https://pricer.pl

🔗 Kurs pośrednika nieruchomości (online):
https://symen24.pl/kurs/kurs-posrednika-nieruchomosci-online/

🔗 Wesprzyj audycję na Patronite i miej wpływ na kolejne tematy:
https://patronite.pl/tomasz_lebiedz

Wspomniane w odcinku:

Nieuczciwi kupujący coraz częściej blokują sprzedaż mieszkań, wykorzystując luki w prawie oraz przewagę negocjacyjną wobec sprzedających. W tym odcinku wyjaśniam, na czym polega zjawisko „blokowania” transakcji, jakie triki stosują kupujący i jak sprzedający mogą się przed nimi skutecznie zabezpieczyć.

Omawiam konkretne rozwiązania prawne i praktyczne działania, które pomagają doprowadzić transakcję do końca oraz chronić interes sprzedającego. To ważny materiał zarówno dla osób sprzedających mieszkanie, jak i dla pośredników oraz agentów nieruchomości pracujących z klientami.

👉 Zostań Patronem i wspieraj rozwój podcastu: https://patronite.pl/tomasz_lebiedz
👉 Kurs pośrednika nieruchomości: https://symen24.pl/kurs/kurs-posrednika-nieruchomosci-online/?utm_source=spotify