房客五號傳訊息給你：這個月只能先付一半，剩下的十九號補上。你人在外州，房子在佛州。收，還是不收？

本集5-Minute PRIME｜5分鐘美國房產，主持人Martin用一棟月租三千美元的出租房，把房東最常見的三種反應拆開來看，再用「幾個月」把最壞的情況算成錢。

本集重點：

• 不收、馬上發付租或搬離通知（pay-or-quit）：錢不會因此早一點到；而且發了通知以後再收部分房租，在佛州要給收據、寫明欠款和補繳日期，否則可能要重新發通知；在加州，發了三天通知以後收任何金額，一般會讓通知失效（各州不同）
• 收下、什麼都不寫：沒有日期的欠款，很容易越拖越大；美國消費者金融保護局（CFPB）的研究顯示，第一次被收滯納金的房客，之後幾個月帳上顯示已付清的，只有一半多一點
• 我的做法：先收錢，不發通知；寫一頁紙，記下收到多少、欠多少、哪一天補，並寫明收這筆錢不代表放棄租約上的權利；再先決定好，補繳日期一過，第二天就發通知
• 人在外州：先想好那一天由誰去送通知、找哪一位當地律師、要花多少錢
• 把最壞的情況算成月數（月數為假設，實際要問當地律師）：月租三千，快的兩個月大約八千一百美元，有爭議的半年大約兩萬零一百美元；準備金照最慢的算

你的租約裡，有沒有寫「接受部分付款不代表放棄權利」？如果房客補繳的日期過了，第二天你會做什麼？

延伸閱讀：房客五號只付一半，收不收？ https://reiprime.com/zht/now-what/half-the-rent-on-the-fifth ・ 遲繳房租的時間表 https://reiprime.com/zht/blog/late-rent-timeline ・ 用月數算驅逐成本 https://reiprime.com/zht/blog/price-eviction-in-months

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本節目以美國市場為準，並假設聽眾為美國稅務居民；非居民的稅務處理不同，請諮詢跨境稅務顧問。各州房東與房客的法律不同，採取行動前請諮詢當地律師。以上不構成投資、稅務或法律建議。

很多人聽過：二零二一年八月到今年八月，標普500指數漲了大約七成，美國典型的房子只漲了一成九。所以買房不如買指數？兩個數字都是真的，但拿來比，比錯了。

本集5-Minute PRIME｜5分鐘美國房產，主持人Martin用一間二零二一年八月買下的典型房子，把出租房賺錢的四個地方攤開來算，再跟同一筆錢放進指數比。

本集重點：

• 出租房賺錢的四筆帳：現金流（cash flow）、貸款本金減少（principal paydown）、增值加上槓桿（leverage）、稅（含折舊回收稅 depreciation recapture）
• 2021年8月用約30.9萬美元買下、頭期款兩成五、過戶費用（closing costs）3%、照百分之五十法則（50% Rule）算開銷：帳面上賺了你現金的85%；賣掉（約6%成本）以後是59%，一年不到10%
• 同一筆現金放進指數基金（index fund）標普500（S&P 500）：約70%，一年約11%，而且還沒算股息
• 用全國典型的房子算，指數贏約11個百分點（自住房利率）；用投資房貸款利率算約20個百分點，加上股息更多——但都遠不到51個
• 城市的差別更大：哈特福賣掉後是+141%，奧斯汀是−82%；槓桿是雙面刃
• 年紀越大，自己管越累：時間和精力也要算進去
• 今天的利率在7%以上，往回看的帳，不等於今天的決定

你算過自己出租房的四筆帳嗎？同一筆錢放進指數，現在會是多少？

用你自己的數字算一次：https://reiprime.com/zht/calculator
延伸閱讀：2021年以來各都會區的房價 https://reiprime.com/zht/blog/home-values-since-2021-by-metro ・ 你的淨值還在幫你賺錢嗎？ https://reiprime.com/zht/blog/return-on-equity-rental-property ・ 賣房前先算折舊回收稅 https://reiprime.com/zht/blog/how-to-calculate-depreciation-recapture

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買出租房之前，很多人先算一個數字：月租除以房價。到底要幾%才過關？很多人的答案是1%。可是這條線，其實跟著十年期美債走。

本集5-Minute PRIME｜5分鐘美國房產，主持人Martin用一間40萬美元、月租2,400美元的房子，把「租售比」（rent-to-price ratio）算到底：先扣營運成本，再跟十年期美債比。

本集重點：

• 月租除以房價是「毛」的；照百分之五十法則（50% Rule）扣掉營運成本，才是資本化率（cap rate）
• 40萬美元、月租2,400美元：月租是房價的0.6%，資本化率3.6%，比十年期美債殖利率（10-year Treasury yield）5.24%（2026年10月9日）還低
• 加五法則（+5 Rule）：資本化率至少比十年期美債高5個百分點；照10月9日的5.24%，綠燈是10.2%，黃燈是8.2%
• 換回月租除以房價（營運成本算五成）：綠燈約1.7%、黃燈約1.4%；國稅局資料顯示，個人房東實際的營運成本是房租的五成多；百分之一法則（1% Rule）是原則，不是門檻
• 全美典型房子：房價約36.9萬美元、月租約1,950美元，0.53%，不到綠燈的三分之一
• 這個比例是篩子，不是判決：沒過線還想買，要說清楚你賭的是自己做得出來的增值，還是等房價漲

你寫下的篩選標準，用的是幾%？那個數字，是哪一年的利率算出來的？

用你自己的數字算一次：https://reiprime.com/zht/calculator
延伸閱讀：租售比的三條線 https://reiprime.com/zht/blog/rent-to-price-ratio-you-need ・ 名詞解釋：租金售價比 https://reiprime.com/zht/glossary/rent-to-price-ratio

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