美國出租房：月租除以房價，要幾%才過關？
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美國出租房：月租除以房價，要幾%才過關？
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買出租房之前，很多人先算一個數字：月租除以房價。到底要幾%才過關？很多人的答案是1%。可是這條線，其實跟著十年期美債走。
本集5-Minute PRIME｜5分鐘美國房產，主持人Martin用一間40萬美元、月租2,400美元的房子，把「租售比」（rent-to-price ratio）算到底：先扣營運成本，再跟十年期美債比。
本集重點：
- 月租除以房價是「毛」的；照百分之五十法則（50% Rule）扣掉營運成本，才是資本化率（cap rate）
- 40萬美元、月租2,400美元：月租是房價的0.6%，資本化率3.6%，比十年期美債殖利率（10-year Treasury yield）5.24%（2026年10月9日）還低
- 加五法則（+5 Rule）：資本化率至少比十年期美債高5個百分點；照10月9日的5.24%，綠燈是10.2%，黃燈是8.2%
- 換回月租除以房價（營運成本算五成）：綠燈約1.7%、黃燈約1.4%；國稅局資料顯示，個人房東實際的營運成本是房租的五成多；百分之一法則（1% Rule）是原則，不是門檻
- 全美典型房子：房價約36.9萬美元、月租約1,950美元，0.53%，不到綠燈的三分之一
- 這個比例是篩子，不是判決：沒過線還想買，要說清楚你賭的是自己做得出來的增值，還是等房價漲
你寫下的篩選標準，用的是幾%？那個數字，是哪一年的利率算出來的？
用你自己的數字算一次：https://reiprime.com/zht/calculator
延伸閱讀：租售比的三條線 https://reiprime.com/zht/blog/rent-to-price-ratio-you-need ・ 名詞解釋：租金售價比 https://reiprime.com/zht/glossary/rent-to-price-ratio
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本節目以美國市場為準，並假設聽眾為美國稅務居民；非居民的稅務處理不同，請諮詢跨境稅務顧問。以上不構成投資、稅務或法律建議。
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