美國出租房，跑得贏指數基金嗎？先把帳算完
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美國出租房，跑得贏指數基金嗎？先把帳算完
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很多人聽過：二零二一年八月到今年八月，標普500指數漲了大約七成，美國典型的房子只漲了一成九。所以買房不如買指數？兩個數字都是真的，但拿來比，比錯了。
本集5-Minute PRIME｜5分鐘美國房產，主持人Martin用一間二零二一年八月買下的典型房子，把出租房賺錢的四個地方攤開來算，再跟同一筆錢放進指數比。
本集重點：
- 出租房賺錢的四筆帳：現金流（cash flow）、貸款本金減少（principal paydown）、增值加上槓桿（leverage）、稅（含折舊回收稅 depreciation recapture）
- 2021年8月用約30.9萬美元買下、頭期款兩成五、過戶費用（closing costs）3%、照百分之五十法則（50% Rule）算開銷：帳面上賺了你現金的85%；賣掉（約6%成本）以後是59%，一年不到10%
- 同一筆現金放進指數基金（index fund）標普500（S&P 500）：約70%，一年約11%，而且還沒算股息
- 用全國典型的房子算，指數贏約11個百分點（自住房利率）；用投資房貸款利率算約20個百分點，加上股息更多——但都遠不到51個
- 城市的差別更大：哈特福賣掉後是+141%，奧斯汀是−82%；槓桿是雙面刃
- 年紀越大，自己管越累：時間和精力也要算進去
- 今天的利率在7%以上，往回看的帳，不等於今天的決定
你算過自己出租房的四筆帳嗎？同一筆錢放進指數，現在會是多少？
用你自己的數字算一次：https://reiprime.com/zht/calculator
延伸閱讀：2021年以來各都會區的房價 https://reiprime.com/zht/blog/home-values-since-2021-by-metro ・ 你的淨值還在幫你賺錢嗎？ https://reiprime.com/zht/blog/return-on-equity-rental-property ・ 賣房前先算折舊回收稅 https://reiprime.com/zht/blog/how-to-calculate-depreciation-recapture
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本節目以美國市場為準，並假設聽眾為美國稅務居民；非居民的稅務處理不同，請諮詢跨境稅務顧問。以上不構成投資、稅務或法律建議。
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