«יש על מה לבנות» הוא פודקאסט מבית ERRA Investments, שבו מדברים נדל״ן ישראלי בצורה פרקטית, מקצועית ושקופה — עסקאות אמיתיות, מספרים מהשטח ותהליכים שהמשקיעים עוברים מהשלב הראשון ועד הרישום בטאבו.

בפרק הזה אנחנו מגיעים למגדל LYFE ונכנסים לעולם שרבים מדברים עליו בשנים האחרונות: רכישת משרדים להשקעה ובאמצעות קבוצות רכישה.
האורח שלנו הוא אלכסיי מיטניק, מומחה לשיווק, מכירה והשכרת שטחי מסחר ותעסוקה, שליווה עשרות עסקאות במתחם ובפרויקט LYFE — כולל חלוקה של קומות שלמות למשרדים קטנים עבור משקיעים פרטיים ועסקים.

אלכסיי חושף איך נראית עסקה אמיתית מבפנים: מה ההבדל בין קנייה „על הנייר“ לקנייה של משרד מוכן, איך בודקים יזם לפני כניסה לקבוצת רכישה, מה חשוב לבדוק בשטח עצמו, ואיך נראות באמת התשואות, עלויות הגמר, המימון הבנקאי והמיסוי.

בפרק נדבר על:

• ההבדל בין רכישה „על הנייר“ לבין משרד מוכן — וכמה זה משפיע על המחיר
• איך עובדת קבוצת רכישה במשרדים ולמה חשוב לבדוק מי הגוף שמארגן אותה
• אילו תשואות אפשר לראות היום במשרדים עם דייר פעיל (6–7% ואף יותר) לעומת נדל״ן למגורים
• מתי נכון לקנות משרד לשימוש עצמי ומתי מדובר בהשקעה נטו
• איך לחשב עלויות גמר (2,000–3,000 ₪ למ״ר ברוטו) ולהבין את התזרים מול ההחזר לבנק
• מה לבדוק בחלוקת שטחים גדולים למשרדים קטנים: ברוטו–נטו, מסדרונות, ממ״ד, מרפסת ושירותים בקומה
• איך נראה המיסוי במשרדים — מס רכישה, מס שבח ולמה אין „קנסות“ כמו בדירה שנייה ושלישית
• מה ההבדל בין משרד עם דייר לבין משרד במעטפת — ולמי מתאים כל אחד
• איך נראה ליווי מלא של יזם: חלוקה, תכנון, רישום תתי־חלקות וליווי בנקאי
• למה קשה למכור משרד לפני תופס 4 ומה חשוב לדעת
• האם כוח קנייה קבוצתי באמת מאפשר לקבל מחיר אטרקטיבי יותר

זהו פרק פרקטי, עמוס ניסיון אמיתי מהשטח — שמתאים גם לבעלי עסקים ששוקלים לעבור למשרד בבעלותם, וגם למשקיעים שמחפשים תשואה יציבה עם ביטחונות חזקים יותר מהמקובל בשוק הדירות.

«יש על מה לבנות» הוא פודקאסט מבית ERRA Investments, שבו נשמעות שיחות מעשיות, מקצועיות וכנות מעולם הנדל״ן הישראלי. בכל פרק נחשפים תהליכים אמיתיים, מספרים מהשטח והחלטות שהמשקיעים מקבלים בכל שלבי העסקה — מהפנייה הראשונה ועד קבלת התשואה.

אורח הפרק הוא אנדריי גרגו, מומחה ויזם עם יותר מ־15 שנות ניסיון בשוק הנדל״ן הישראלי.
אנדריי עבר את כל שלבי ההתפתחות של משקיע: מהעסקאות הראשונות שביצע כמעט ללא הון עצמי, ועד לניהול פרויקטים מורכבים, עבודה מול רגולטורים וניתוח תהליכים שמפרידים בין רווח לטעויות שעלולות לעלות מאות אלפי שקלים. הוא מכיר לעומק את שוק הקרקעות, חווה עשרות מחזורי עליות וירידות וליווה משקיעים עם מגוון רחב של מטרות — מהעסקה הראשונה ועד בניית אסטרטגיות פורטפוליו מלאות.

היום אנדריי הוא שותף־מייסד ב־ERRA Investments — חברה שמתמחה בנכסי קרקע, מוצאת עסקאות עוד לפני שהן מגיעות לשוק הפתוח ומסייעת למשקיעים להימנע ממלכודות מוכרות בדרך.

מגיש הפרק הוא דני סלוין, יזם טכנולוגי עם שני אקזיטים, משקיע ותיק ושותף־מייסד ב־ERRA. דני שואל שאלות ישירות, מדויקות ולעיתים חדות, שמאפשרות לפרק את תהליכי קבלת ההחלטות האמיתיים — בלי אשליות, בלי רעש ועם שקיפות מלאה.

בפרק הזה אנחנו צוללים אל הצד הפחות מדובר של השקעות — המקום שבו טעות אחת או תגובה רגשית יכולים לעלות 500,000–700,000 ₪. זהו שיחה כנה על איך באמת מתקבלות החלטות בעולם האמיתי ואיך בונים גישה שעובדת לאורך זמן.

בפרק תלמדו:

• איך לבצע את העסקה הראשונה שלכם — גם בלי הון עצמי
• למה תגובה רגשית אחת עלתה לאנדריי 500,000–700,000 ₪
• למי אפשר לסמוך ועל מי עדיף לא להקשיב
• איך האגו מעלה את מחיר העסקה בעשרות אלפי שקלים
• מתי נכון לצאת מהעסקה ולנעול רווח
• למה המשפט „אין כסף“ הוא לא עניין של פיננסים — אלא של בחירה
• האם כדאי להיכנס לסטארט־אפים ולמה זה התחום המסוכן ביותר
• איך לבנות אסטרטגיית השקעות אישית — גם עם הון התחלתי מינימלי

זהו פרק עמוק, מקצועי וכנה של שני אנשים שחיים את השוק מדי יום.
הוא מתאים לכל מי שרוצה להבין איך באמת נראה עולם קבלת ההחלטות בהשקעות, איפה נמצאות הטעויות הנפוצות ואיך בונים דרך יציבה למשקיע לטווח ארוך

«יש על מה לבנות» הוא פודקאסט מבית ERRA Investments, שבו נשמעות שיחות מעשיות, מקצועיות וכנות מעולם הנדל״ן הישראלי. כל פרק חושף תהליכים אמיתיים, מספרים מהשטח והחלטות שהמשקיעים פוגשים בכל שלבי העסקה — מהפנייה הראשונה ועד קבלת התשואה.

אורח הפרק הוא אנדריי גרגו, מומחה ויזם עם יותר מ־15 שנות ניסיון בשוק הנדל״ן הישראלי.
אנדריי עבר את כל שלבי ההתפתחות של משקיע: מהעסקאות הראשונות בקרקעות ועד ניהול פרויקטים מורכבים, עבודה מול רגולטורים וניתוח תהליכי פיתוח. הוא מכיר לעומק את תחום הקרקעות הפרטיות והמנהליות, יודע לקרוא תוכניות ולהבין את ההשלכות שלהן, ראה עשרות מחזורי עליות וירידות, וליווה משקיעים עם מגוון רחב של מטרות — מהשקעה ראשונה ועד בניית אסטרטגיות פורטפוליו.

היום אנדריי הוא שותף־מייסד ב־ERRA Investments — חברה המתמחה בנכסי קרקע, מאתרת עסקאות לפני שהן נחשפות לשוק ומסייעת למשקיעים להימנע מטעויות קריטיות שעלולות לעלות בזמן ובמאות אלפי שקלים.

מנחה הפרק הוא דני סלבין, יזם טכנולוגי עם שני אקזיטים, משקיע ותיק ושותף־מייסד ב־ERRA. דני שואל את השאלות המדויקות והפשוטות שמאפשרות לפרק את עולם השקעות הקרקע בלי אשליות, בלי רעש ועם שקיפות מלאה.

בפרק נדבר על:

• מה באמת עדיף היום — קרקע או דירה
• מהי רמת הסיכון האמיתית בהשקעה בקרקע
• קרקע פרטית לעומת קרקע מינהל
• איך לקרוא צבעי תוכניות ומה עומד מאחורי תקן 22
• למה ערך הקרקע עולה בשלבים ומה גורם לקפיצות במחיר
• מהי צפיפות לדונם וכיצד היא משפיעה על התשואה
• אילו עלויות אמיתיות כוללת החזקת קרקע לאורך זמן
• למה כמעט שלא נותרה קרקע פרטית בישראל
• האם קיים שוק יד שנייה לקרקעות וכיצד הוא פועל
• מאיזה גיל ובאיזה סכום אפשר להתחיל להשקיע
• סיפורי הצלחה אמיתיים עם עליות של מאות ואף אלפי אחוזים
• איך מאתרים עסקאות „במעבר“ ומה ERRA עושה בפועל בשטח

זהו שיח כן, מעמיק ומקצועי בין שני אנשים שחיים את השוק ביום־יום. מתאים לכל מי שרוצה להבין לעומק מה באמת קורה היום בנדל״ן הישראלי, לזהות הזדמנויות אמיתיות ולבנות את הצעדים הראשונים — או הבאים — שלו כמשקיע.

בפרק הזה של „יש על מה לבנות“ אנחנו נכנסים לעומק עולם המשכנתאות בישראל – ומגלים איך באמת חוסכים כסף גדול על הריבית.
נדבר על ריבית הפריים (ריבית בנק ישראל + ‎1.5%), ההבדלים בין קבועה לא צמודה, קבועה צמודה למדד ומשתנה עם תחנות קצרות, ומה המשמעות האמיתית של הצמדה למדד המחירים לצרכן.

נבין למה רגולציית בנק ישראל מחייבת שליש קבוע ולא מאפשרת יותר משני שלישים בפריים, ונלמד איך לנהל מו״מ חכם בין הבנקים כדי לחסוך עשרות עד מאות אלפים שקלים.
ננתח גם מסלולים כמו 10-90 וסבסוד קבלן (בלון או גישור עד האכלוס), ונדבר על מחזור משכנתא, יחס היכולת להחזר (עד 40%), מגבלות מימון – 75% לדירה ראשונה, 50% למשקיע ו-70% למשפר דיור – וגם על פערי שמאות מול חוזה.

האורח שלנו הוא נועם עמית – יועץ משכנתאות עם יותר מ-15 שנות ניסיון במערכת הבנקאית ולשעבר מנהל פיתוח עסקי במזרחי-טפחות מרחב דן.
נועם חולק טיפים וכלים מעשיים לקוני דירה ראשונה, משפרי דיור ומשקיעים: איך לבחור מסלולים נכונים, איך לצמצם סיכון למדד, מתי לעבור בנק, ואילו זכויות והטבות מגיעות לעולים חדשים וליוצאי צבא.

רוצים לשמוע עוד תובנות וכלים להשקעות חכמות?
עקבו אחרי הפודקאסט „יש על מה לבנות“ בכל הפלטפורמות –
ואל תשכחו לצפות גם בגרסה המצולמת בערוץ ה-YouTube של ERRA Investments!