Ja, irgendwie bin ich der Immobilientyp – aber eigentlich stimmt das gar nicht so richtig. Ich glaube, ich bin eher Unternehmer. Und Immobilien? Die sind eigentlich mein Hobby.

In dieser Folge von Ton Steine Steuern packe ich ungeschönt aus und teile meine persönliche Story mit dir. Vom Umzug, den damals meine Freundin bezahlen musste, weil ich keinen Cent mehr hatte, bis hin zum skalierten Business. Ich erzähle dir, warum ich mich absichtlich knapp halte, um hungrig zu bleiben, wie eine Kündigung am letzten Tag der Probezeit mein Ticket in die Freiheit war und warum ich das nächste „goldene Hamsterrad“ ganz bewusst ausschlage.

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😉🚀 Worüber ich in dieser Folge spreche:

Mein Überlebensmodus & der Antrieb: Warum ich Angst davor habe, „satt“ zu werden, und warum du am meisten Gas gibst, wenn du absolut nichts zu verlieren hast.

Immobilien als Einstieg: Warum Immobilien für mich die simpelste Form des Unternehmertums sind – die Nachfrage ist da, du musst kein neues Produkt erfinden.

Die Illusion der Scheinfreiheit: Time Kills Business. Warum die Bürokratie im Immobiliengeschäft oft zu lange dauert und warum ich mit meiner Gutachtenfirma (GND) schnelles Geld generiere, um wirklich unabhängig von Banken und Investoren zu sein.

Unternehmen statt One-Man-Show: Wie ich mein Business so skaliert habe, dass es komplett ohne mich im Tagesgeschäft läuft (selbst wenn ich drei Wochen in Südafrika bin).

Darum gibt es KEIN Coaching von mir: Warum ich die Community „Stein and Friends“ abgesagt habe. Spoiler: Meine Freiheit und echte Wirksamkeit stehen über dem reinen Füllen des Bankkontos.

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#Restnutzungsdauer #Immobilien #Steuern #AfA #Kaufpreisaufteilung #TonSteineSteuern

Mieterhöhung: Höher muss nicht teurer heißenIch hab kürzlich meiner Mietpartei eine Erhöhung von 11 Prozent vorgeschlagen. Nach vier Jahren und rund 14 Prozent Inflation. Die Reaktion? Eine große Diskussion.

Das hat mich ehrlich gesagt nicht überrascht — aber es zeigt, wie weit Wahrnehmung und Realität inzwischen auseinanderliegen. Deshalb dieses Video.

Wer die Miete nicht anhebt, verliert real Geld. Gleichzeitig steigen Instandhaltungskosten, Energiepflichten kommen dazu — und der Staat verdient über Grundsteuer und Grunderwerbsteuer mehr an Immobilien als die meisten Vermieter. Das interessiert in der Debatte irgendwie niemanden.

Ich erkläre, warum Mieterhöhungen wirtschaftlich notwendig sind — und warum das trotzdem nicht bedeutet, dass Wohnen zwangsläufig teurer werden muss.In diesem Video:

→ Warum gleiche Miete real weniger Kaufkraft bedeutet

→ Inflation als doppeltes Problem für Vermieter

→ Wer wirklich an Immobilien verdient — Vermieter oder Staat?

→ Grundsteuerreform: Mehr Belastung, kein Cent beim Eigentümer

→ Wer baut die neue Heizung ein, wenn sich Vermietung nicht mehr lohnt?

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Objektprüfung: Was ich bei jeder Besichtigung prüfe — und welcher Punkt kaum jemand auf dem Schirm hat

In diesem Video zeige ich mein persönliches System zur Objektprüfung bei Bestandsimmobilien. Keine abstrakte Checkliste — sondern das, was ich über Jahre aus echten Fehlern und hunderten Besichtigungen entwickelt habe.

Du lernst:

→ Warum der Zustand der Elektrik (Zwei- vs. Dreiader, FI-Absicherung) über den gesamten Rattenschwanz an Folgekosten entscheidet

→ Wie die Art des Heizsystems — Gasetagenheizung vs. Zentralheizung — die späteren Umrüstungskosten massiv beeinflusst

→ Warum Bleileitungen im Nordwesten Deutschlands noch heute ein reales Thema sind und wie ich damit bei Besichtigungen umgehe

→ Wie ich Eigentümer gezielt befrage — und woran ich erkenne, wenn Antworten nicht plausibel klingen

→ Warum ich die Mieterstruktur inzwischen höher gewichte als viele technische Mängel — und was das für den Wert der Immobilie bedeutet

Ich habe einmal ein Objekt gekauft, bei dem deutlich weniger Quadratmeter genehmigt waren als gedacht. Der Kaufpreis wirkte günstig — war er nicht. Seitdem gehe ich keine Besichtigung mehr auf blauen Dunst an.

Wer im Bestandsbereich kauft, tritt in das Mietverhältnis des Voreigentümers ein — und kann sich eines schwierigen Mieters in der Regel nicht einfach entledigen. Deswegen schaue ich mir die Mieterschaft heute genauso genau an wie den Zustand der Heizung. Manchmal sogar genauer.

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Nießbrauch senkt die Schenkungsteuer auf deine Immobilie. Warum das funktioniert und was schiefgehen kann, erklär ich dir konkret.

In diesem Video zeige ich dir das komplette Nießbrauch-System — nicht als Theorie, sondern als echte Investor-Strategie.Du lernst:

• Die Limbostange-Metapher: Wie du deinen Immobilienwert gezielt unter Freibeträge drückst

• Die 400.000€-Regel: Schenkungsfreibeträge für Kinder korrekt ausnutzen — ohne Fehler

• Der Kapitalwert: Warum dein Alter die Höhe der Steuerersparnis bestimmt (5 Jahre vs. 40 Jahre Unterschied)• Die Banken-Falle: Warum Kreditgeber die Immobilie dann als Sicherheit ablehnen und wie du das vermeidest

• Die Fallstricke: Minderjährige, Verzicht auf den Nießbrauch, die 10-Jahres-Frist — was kostet dich teuer

Der Nießbrauch ist eine ziemlich elegante Lösung für ein echtes Problem: Du willst dein Vermögen schützen und weitergeben, ohne dass das Finanzamt zuschlägt. Aber es ist nicht einfach, und der Teufel steckt wirklich in den Details. Das ist ein Instrument, das du entweder richtig machst — oder gar nicht.

Mit den aktuellen Sterbetafeln und realen Beispielen rechnen wir, wann dich der Nießbrauch tatsächlich weiterbringt. Und wann er dir nur Ärger bringt.

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Immobilienlage: A, B oder C — warum du in der falschen Stadt kaufst und wie du das änderst.

In diesem Video erkläre ich, wie du als Kapitalanleger oder aktiver Immobilieninvestor die richtige Lageentscheidung triffst — und warum diese Wahl wichtiger ist als jede andere Entscheidung im Investmentprozess.

Du lernst:- Was A-, B- und C-Lagen wirklich bedeuten und welches Risiko du jeweils eingehst:

- Warum A-Lagen eine niedrige Bruttomietrendite haben und B-/C-Lagen monatlichen Cashflow liefern können

- Wann du auf Wertentwicklung setzt und wann auf laufende Überschüsse — je nach deiner Investorenstrategie

- Welche Standortfaktoren (Universität, Industrie, Infrastruktur) eine Stadt wirklich attraktiv machen

- Warum Nähe zum Objekt für aktive Investoren ein unterschätzter Erfolgsfaktor ist

Ich habe selbst Wohnungen in Köln (A-Lage), investiere aktiv in Bremen (B-Lage) und bauegerade am Chiemsee neu. Diese Kombination ist kein Zufall — sie ist das Ergebnis einer klaren Strategie.

Bremen ist ein gutes Beispiel: Kaufpreise auf dem Niveau kleiner Städte, Mieten aufstädtischem Niveau. Dazu eine Universität mit 30.000 Studenten, Rüstungs- und Raumfahrtunternehmen wie Rheinmetall, ThyssenKrupp Marine Systems und Airbus Defence, die konjunkturunabhängig wachsen. Wer als Kapitalanleger Eigenkapitalrendite über den steuerfreien Exit aufbauen will, braucht Stabilität.

Wer als aktiver Investor monatliche Überschüsse sucht, braucht Rendite und Marktnähe. Beides gleichzeitig zu denken — das ist die eigentliche Lageentscheidung.

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Umsatzsteuer ist eins der schwierigsten Steuerthemen. Aber bei Gewerbeimmobilien ist es auch deine größte Waffe: Mit der Umsatzsteueroptimierung holst du dir 19% Vorsteuer zurück. Vorbehalt: 10 Jahre Bindung. Wann es sich lohnt – und wann es zur Falle wird.

In diesem Video erkläre ich, wie die Umsatzsteueroptimierung bei Gewerbeimmobilien funktioniert und wann sie dir echte Geldersparnisse bringt.

Du lernst:

• Warum normale Vermietung umsatzsteuerfrei ist – und wie die Option das flippt.

• Den Hebel: Wie du dir 19% auf Bau- und Sanierungskosten zurückholst

• Das größte Risiko: Die 10-jährige Bindung und was der § 15a UStG bedeutet• Welche Mieter „qualifizieren" sich – und welche nicht (Arzt, Versicherung, Freiberufler)

• Praktische Rechenbeispiele: Wann lohnt sich der Administrative-Aufwand wirklich?

Ich bin Jasper Schouw und ich gebe es ehrlich zu: Umsatzsteuer verstehe ich selbst nicht zu 100%. Aber ich habe gelernt, dass die Optierung nicht automatisch sinnvoll ist.

Sie ist ein Hebel – aber nur wenn du die Falle kennst. Die Bindung ist streng. Wenn dein Mieter nach 3 Jahren pleitegeht und du nicht mehr umsatzsteuerpflichtig vermieten kannst, zahlst du anteilig Vorsteuer zurück.

7 von 10 Jahren sind noch offen – die ganze Ersparnis könnte weg sein. Deswegen kalkuliere ich das nicht fest ein. Aber wenn du mit hohen Anfangsinvestitionen rechnest – Neubau, große Sanierung – dann ist die Option ein echtes Werkzeug.

Du musst es nur mit deinem Steuerberater ausdiskutieren und im Mietvertrag saubern festhalten. Das ist keine Formalie, das ist deine Rechtsgrundlage.

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Immobilienfinanzierung: Warum viele Kapitalanleger nach der dritten Immobilie nicht mehr kaufen können – und welches Konzept das verhindert.

In diesem Video spreche ich mit Andre, Banker seit über 20 Jahren und Mitgründer von Kensington Financial Services, über die echten Stolpersteine bei der Immobilienfinanzierung für Kapitalanleger. Es geht nicht um Zinsen – es geht um das Konzept.

Du lernst:

- Warum Banken nicht "nicht wollen" – sondern welche Regulatorik sie tatsächlich zwingt, restriktiver zu prüfen

- Was die drei Prüffaktoren sind, auf die Banken heute bei Kapitalanlegern schauen: Kapitaldienstfähigkeit, Immobilienwert und Lebensphasenplanung

- Warum das klassische Annuitätendarlehen mit 10 Jahren Zinsbindung für Immobiliensammler zur Falle werden kann

- Wie das endfällige Darlehen mit Bausparvertrag funktioniert und warum es gerade für wachstumsorientierte Investoren hochinteressant ist

- Warum das Konzept immer wichtiger ist als der Zins – und was die "Italienroute" mit deiner Finanzierungsstrategie zu tun hat

Andre beschreibt es so: Wer als Kapitalanleger wachsen will, muss "sexy" werden für die Bank. Das bedeutet: keine Anschlussfinanzierungsrisiken, keine engen Haushaltspläne, keine Finanzierungsstruktur, die die nächste Investition verbaut. Viele Immobiliensammler, die in der Niedrigzinsphase mit 1 % Zinsen und minimaler Tilgung finanziert haben, stehen in den nächsten Jahren vor einem Problem – wenn die Zinsbindung ausläuft und der Marktzins deutlich höher liegt. Dieser Podcast bespricht genau, was man dagegen tun kann und welche Finanzierungsmodelle langfristig Flexibilität erhalten.

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Lombardkredit: Depot als Sicherheit nutzen, schnell Eigenkapital haben, aber mit 3 echten Risiken. Wie du es richtig machst und wann deine Bank mitspielt.

In diesem Video erkläre ich dir, wie der Lombardkredit funktioniert und wann er sinnvoll ist – oder nicht.

Du lernst:

• Wie Privatbanken 60% deines Depot-Wertes in Kreditvolumen umwandeln

• Warum Retailbanken dich abweisen (spoiler: Geschäftsmodell-Frage)

• Die 3 Risiken: Zinsänderung (täglich), Margin Call (psychologisch heftig), Kursverluste (parallel zur Krise)

• Welche Vermögensgrenze sinnvoll ist (keine Pauschalzahl, aber ein klares Mindset)

• Wie du mit Co-Investor-Modellen spielst, wenn du selbst nicht genug Depot hast

Ich habe das mit der Betmannbank gemacht. Statt Bereitstellungszins zahle ich nur, wenn ich die Linie nutze – und bei volatilen Märkten lerne ich jeden Tag, dass „Sicherheit puffern" nicht einfach ist. Die Iran-Krise 2024 war eine gute Erinnerung: Wenn die Börse crasht und die Zinsen gleichzeitig hochgehen, sitzt du schnell im Binnengewässer.

Der Lombardkredit ist kein Trick für 0,001%. Es ist ein echtes Werkzeug, das auch du nutzen kannst – wenn dein Umfeld (oder du selbst) 5+ Millionen Euro liquides Vermögen hat und das Risiko-Temperament dafür mitbringst.

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Fragen oder eigene Erfahrungen mit dem Lombardkredit? Schreib sie in die Kommentare. Ich lese mit.

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