La société civile immobilière est le véhicule le plus répandu pour détenir un bien à plusieurs et organiser sa transmission. Tant que l'immeuble, les associés et le siège restent en France, son régime est balisé.

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Elle a pourtant été pensée pour des situations qui ne bougent pas. Un enfant qui part étudier ou travailler à l'étranger, un bien acquis en Espagne ou au Portugal, et la même structure change de comportement : l'exit tax entre dans le champ ou en sort selon le régime fiscal de la société, une fiscalité étrangère atteint des revenus jamais distribués, et la double imposition est parfois impossible à éliminer.

Ce qui a été réglé une fois, par une donation ou un démembrement, ne l'est donc pas définitivement.

Pour y voir plus clair, nous recevons Franck Le Mentec, avocat associé du cabinet Cohen & Gresser à Paris. Il explique comment la société civile se comporte quand un associé part, quand elle acquiert hors de France, et quand les deux arrivent ensemble.

Au programme :

- Exit tax et parts de SCI : importance du régime fiscal de la société civile.

- Parts démembrées : qui, de l'usufruitier ou du nu-propriétaire, supporte l'exit tax au départ.

- Un associé devenu résident américain : ce que les règles PFIC imposent au reste de la famille.

- La résidence principale laissée en location meublée le temps de l'expatriation : pièges et contre-mesures.

- IFI du non-résident : l'avantage qu'il perd en franchissant la frontière.

Minutage de l'épisode :

[00:00:00] La SCI à l'épreuve de l'extranéité

[00:01:48] Exit tax, SCI à l'IR et SCI à l'IS

[00:03:18] Parts démembrées : qui supporte l'exit tax ?

[00:04:56] Les loyers français d'un associé non-résident

[00:07:51] Exonération ou crédit d'impôt

[00:09:00] Plus-value : cession de parts ou cession d'immeuble ?

[00:11:27] La translucidité face aux conventions fiscales

[00:13:48] Le départ d'un associé atteint toute la SCI

[00:14:54] Associé américain : les règles PFIC

[00:16:30] Location meublée : la SCI bascule à l'IS

[00:18:20] Dividendes vers un non-résident : 12,8 % ou 15 %

[00:20:11] IFI : le non-résident perd le plafonnement

[00:24:00] SCI française ou structure locale pour investir à l'étranger

[00:27:15] Territorialité IS et IR

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Créer sa holding au Luxembourg est devenu un réflexe pour nombre de familles internationales. Un point d'attache stable pour organiser la détention d'un patrimoine, quand la résidence des personnes, elle, peut changer.

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Mais ce n'est pas toujours la bonne solution. Mal pensée, une holding luxembourgeoise coûte plus qu'elle ne protège : sans substance réelle, l'administration du pays de résidence peut la remettre en cause, jusqu'à l'ignorer comme si elle n'existait pas.

Ce qui fait la différence se décide dès la constitution, et se rattrape mal.

Pour distinguer les situations où le Luxembourg s'impose de celles où il faut y renoncer, nous recevons Yacine Diallo, avocat associé du cabinet Charles Russell Speechlys à Luxembourg. Il explique comment une holding luxembourgeoise se conçoit, s'alimente et se défend.

Au programme :

- La SOPARFI et le régime mère-fille : à quelles conditions les dividendes et les plus-values remontent en franchise d'impôt (10 %, 1,2 M€, 6 M€, un an de détention).

- SOPARFI ou SPF : pourquoi le véhicule pleinement imposable est souvent plus sûr que le véhicule exonéré.

- Comment transférer ses actifs au Luxembourg : apport en numéraire, échange de titres, transfert de siège.

- Les problématiques liées à la retenue à la source de 15 % sur les dividendes.

- La substance : ce qu'une holding luxembourgeoise doit réellement démontrer.

- Pourquoi des familles installées en Italie ou en Suisse logent leur patrimoine au Luxembourg.

Voici la trame de l'épisode :

[00:00:00] Le Luxembourg, port d'attache patrimonial

[00:01:37] L'atmosphère actuelle au Luxembourg

[00:04:37] Quand le Luxembourg fait sens

[00:06:04] Quand le Luxembourg n'est pas la solution

[00:10:29] Panorama des véhicules luxembourgeois

[00:12:39] La SCS/SCSP : un fonds familial sur mesure

[00:18:29] La SOPARFI, l'outil holding par défaut

[00:19:43] Régime mère-fille : exonération dividendes et plus-values

[00:21:58] Actifs financiers non qualifiants : la SPF

[00:25:02] SPF exonérée : conventions, anti-abus, look-through

[00:28:34] Apport en cash ou en nature à la holding

[00:32:34] La migration de siège vers le Luxembourg

[00:36:41] Retenue à la source de 15 %

[00:39:51] La substance économique d'une holding

[00:46:23] Substance et IA : les besoins de demain

[00:48:37] La place du Luxembourg : le corridor européen

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La loi de finances pour 2026 a-t-elle tué le marchand de biens ?

En tant qu'activité commerciale, le marchand de biens bénéficie d'une fiscalité plus favorable que la détention d'immobilier patrimonial. Il permettait de bénéficier du pacte Dutreil et de remployer son prix de cession dans le cadre de l'article 150-0 B ter du CGI.

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La loi de finances 2026 vient restreindre ces deux possibilités : exclusion du marchand de biens du périmètre de remploi, et durée d'engagement du pacte Dutreil portée de 6 à 8 ans.

Pour étudier cette question, j'ai reçu Maxence Manzo sur le podcast, avocat fiscaliste associé du cabinet Cazals Manzo.

Au programme :

- Les trois critères de qualification du marchand de biens, et la cohérence d'ensemble qui les fait tenir.

- Marchand de biens et promotion immobilière : où est la frontière, et les différences de régime fiscal.

- Loi de finances 2026 et article 150-0 B ter du CGI : l'exclusion du marchand de biens pour les futures opérations de remploi.

- TVA, droits de mutation à titre onéreux, IS : les détails à ne pas oublier lors de la planification de l'opération.

- Dépassement du délai de revente de 5 ans : que faire pour ne pas perdre le régime.

- Pacte Dutreil et marchand de biens : articulation et nouvelle durée d'engagement à 8 ans.

En débrief, j'ai reçu François Le Floch, family officer chez iVesta et responsable de l'offre immobilière, pour nous transmettre sa vision économique de ces opérations.

Voici le chapitrage de l'épisode :

[00:00:00] L'immobilier comme activité économique : marchand de biens

[00:01:13] Critères de qualification du marchand de biens

[00:02:20] Différence entre marchand de biens et promotion immobilière

[00:05:09] Loi de finances 2026 : modifications du 150-0 B ter

[00:06:36] Application de la nouvelle règle aux apports déjà cédés

[00:08:17] Acquisition : TVA, droits d'enregistrement et structures

[00:11:33] Frais d'acquisition et incorporation au prix de stock

[00:13:08] Détention : travaux, location et coût de portage TVA

[00:14:16] Quand la vente immobilière est-elle soumise à TVA

[00:18:48] Comment se structurer comme marchand de biens

[00:22:31] Taxe de 3 % et exonération du marchand de biens

[00:23:36] IFI et exonération au titre de l'activité commerciale

[00:24:33] Délai dépassé : passer à l'engagement de construire

[00:27:46] Cession : impacts TVA et impôt sur les sociétés

[00:31:10] Cession : forme du dossier et maintien du Dutreil

[00:36:18] Débrief iVesta avec François Le Floch

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