賣掉美國出租房：賺了20萬，要繳多少稅？
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賣掉美國出租房：賺了20萬，要繳多少稅？
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概要
一棟出租房，十年前四十萬美元買的，現在六十萬賣掉。很多人以為：賺二十萬，資本利得稅百分之十五，繳三萬就好。實際算下來，聯邦的稅可能是兩倍。差在哪裡？
本集5-Minute PRIME｜5分鐘美國房產，主持人Martin用一筆假設的出售，把賣出租房要繳的稅，一項一項算給你看。
本集重點：
- 為什麼帳面賺二十萬，報稅時的獲利是二十七萬多：折舊（depreciation）會降低你的成本
- 聯邦分兩部分：折舊回收（depreciation recapture，unrecaptured §1250 gain）最高25%，其餘是長期資本利得（long-term capital gains）
- 沒報的折舊也會被回收（allowed or allowable）
- 賣房那一年收入超過20萬／25萬的人（這筆獲利也算收入），還有3.8%的淨投資收入稅（net investment income tax, NIIT）
- 州稅：加州把資本利得當一般收入，最高13.3%，過戶時通常先預扣售價的3又1/3%；華盛頓州的資本利得稅不適用房地產；德州沒有州所得稅
- 1031交換（1031 exchange）：只適用投資用房，45天找標的、180天完成，過戶前就要找好專門辦1031的第三方機構；是延後，不是免掉
- 自住過的房子改出租：最近五年住滿兩年，搬出後三年內賣，可能保留自住房免稅額（Section 121），但折舊的部分還是要繳
你知道自己這些年報了多少折舊嗎？賣之前，有沒有先算過稅後能拿回多少？
用你自己的數字算一次：https://reiprime.com/zht/calculator
名詞解釋：折舊回收 https://reiprime.com/zht/glossary/recapture ・ 資本利得稅 https://reiprime.com/zht/glossary/capital-gains-tax
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本集稅務規定以二零二六年十月的聯邦與州規定為準。本節目以美國市場為準，並假設聽眾為美國稅務居民；非居民的稅務處理不同，請諮詢跨境稅務顧問。以上不構成投資、稅務或法律建議。
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