Eric Verlinden a lancé Trévi en 1980 avec un associé, sans argent et à 22 ans. Quarante ans plus tard, c'est l'un des noms les plus connus de l'immobilier belge, revendu à Foncia (devenu Emeria). Dans cet épisode de ValueAD, il revient sur ce parcours avec Abraham de Bettencourt, qui a lui-même commencé sa carrière chez Trévi.

On y parle de la construction d'une marque, mais surtout de la mécanique concrète : comment on passe d'un bureau de 4 pièces avenue Brugmann à un réseau de franchises, pourquoi Trévi a racheté un syndic en 2002, et ce qu'a vraiment apporté l'indice Trévi côté notoriété.

La deuxième partie entre dans le vif du sujet financier : les FIIS, ces fonds d'investissement immobilier spécialisés que peu de gens comprennent bien. Eric et son fils Pierre en ont créé deux. Il explique sans détour l'exit tax de 15%, l'exonération des revenus locatifs, l'exonération de la plus-value à terme, et les conditions d'accès (10 millions d'actifs, comptabilité IFRS, réviseur, personne morale). Il ne reste que 103 FIIS en Belgique, la plupart aux mains d'institutionnels.

Ensuite, place au terrain : où investir, comment lire un marché qu'on ne connaît pas, et pourquoi Charleroi ou Verviers peuvent offrir du 7 à 8% net quand d'autres crient au scandale. Eric partage aussi sa lecture du marché bruxellois, la pénurie de permis, la hausse des loyers et le prochain cycle qu'il situe vers 2028.

Un épisode dense, technique par moments, mais accessible, pour celles et ceux qui veulent comprendre l'immobilier au-delà des slogans.

Ce que vous allez apprendre :

• Comment Trévi est né d'un projet d'import-export de jeans avec la Tunisie

• Le fonctionnement réel d'une FIIS et ses trois conditions d'accès

• Les avantages fiscaux : exit tax 15%, exonération locative et plus-value

• Pourquoi Eric mise sur l'instinct plutôt que sur le tableur Excel

• Les zones où le couple rendement/risque tient encore la route

• Sa lecture sans langue de bois du RRU et de la pénurie de logements à Bruxelles

Un échange entre deux professionnels qui se connaissent depuis longtemps, et ça se sent.

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« Vous faites du logement accessible, donc vous avez des loyers moins chers ? »

La réponse de Jean-Baptiste Van Ex est non. Et c'est tout le sujet de cet épisode.

Après près de vingt ans chez Degroof Petercam, où il dirigeait les activités immobilières, Jean-Baptiste Van Ex a quitté la banque en 2020 pour lancer Vicinity, le premier fonds d'investissement immobilier belge dédié au logement abordable et durable. Quatre jours après son départ actait, le premier confinement tombait. Il raconte pourquoi ce timing a finalement joué en sa faveur.

Dans cette conversation, on entre dans la mécanique réelle d'un fonds résidentiel : la structuration en FIIS, le rachat du portefeuille Urbani, cinq levées de fonds successives, un modèle totalement intégré du développement à la gestion locative. On parle chiffres, pas storytelling.

Le cœur de sa thèse : Vicinity ne joue pas sur le loyer, mais sur le « total cost of living », le coût total d'habitation. Jean-Baptiste détaille les cinq leviers sur lesquels il crée de la valeur pour le locataire comme pour l'investisseur : localisation (via le Mobiscore), consommation énergétique, OPEX, espaces communs et services. À l'appui, des données concrètes, dont un immeuble livré à 15 kWh/m² par an, présenté comme le moins énergivore de Belgique, face à une moyenne belge autour de 330.

On aborde aussi le couple rendement/risque d'un fonds qui vise 5 % par an sans prendre de risque de permis, la digitalisation via un ERP et l'usage ciblé de l'IA dans les process, la quantification de l'impact sociétal mesurée par HEC Liège, et l'économie circulaire appliquée au bâti (matériaux de réemploi, enduits de terre, blocs de terre compressée).

En clôture, Jean-Baptiste partage sa lecture des grands changements qui attendent le secteur : évolutions sociologiques et taille des logements, retour à des conditions de financement plus normatives, et une conviction forte, la valeur viendra désormais de l'opérationnel, pas du levier bancaire.

Points clés :

• Quitter une carrière confortable en banque pour se « mettre en danger avant que la vie le fasse »

• La genèse de Vicinity : quatre constats sur le logement, la location et les transitions

• Structurer une acquisition en FIIS avec Revive et racheter le portefeuille Urbani

• Le « total cost of living » et ses cinq leviers, l'alternative au discours du loyer bas

• Viser 5 % de rendement sans risque de permis, dans un cycle immobilier tendu

• Pourquoi la vraie création de valeur ne viendra plus du levier bancaire

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Tara Bendo a vu de l'intérieur ce que la plupart des investisseurs ne verront jamais : des virements de près de 900 000 euros vers le SPF Finances pour payer des droits de succession, des actionnaires minoritaires dilués du jour au lendemain, des comptes Revolut gelés faute de déclaration.

Analyste financier, ancien banquier privé (BBL/ING, ABN Amro, Deutsche Bank, BinckBank à Amsterdam) et visage des marchés sur LN24, il est le premier invité « finance » de Value Add. Avec Abraham de Bettencourt, il décrypte l'immobilier coté belge, les taux d'intérêt, le private equity et l'optimisation patrimoniale, concrètement et sans langue de bois.

On parle ici aux investisseurs qui ont déjà des bases et qui veulent comprendre les mécanismes réels du marché. Tara explique pourquoi les SIR belges (l'immobilier papier) affichent aujourd'hui une décote moyenne d'environ 24% par rapport à la valeur de leurs actifs, et comment cette tension crée de vraies opportunités. Il détaille les critères à regarder avant d'acheter une SIR : taux d'endettement, taux d'intérêt moyen de la dette, qualité des locataires, durée des baux et taux d'occupation.

Il revient aussi sur les pièges : pourquoi les promoteurs comme Atenor ou Immobel ont vu leur cours chuter (hausse des coûts de construction, augmentations de capital), et il explique pas à pas le mécanisme de dilution qui peut laminer un actionnaire minoritaire. Même logique pour les biotechs, qui brûlent du cash et finissent par devoir lever encore et encore.

Côté patrimoine, Tara ouvre des portes que peu de Belges connaissent : le private equity accessible via les holdings belges (Ackermans & van Haaren, Bois Sauvage), l'investissement immobilier à l'île Maurice et à Dubaï (fiscalité, visa résident, plans de paiement échelonnés), et surtout les dispositions à prendre pour éviter qu'un héritage soit taxé jusqu'à 75%.

Points clés abordés :

• SIR belges : décote, dividendes de 5 à 8% et opportunités sur un marché encore méconnu

• Comment lire une SIR avant d'investir (endettement, taux moyen, locataires, occupation)

• Promoteurs en difficulté et mécanisme de dilution expliqué simplement

• Private equity et holdings belges : y accéder avec un petit ticket

• Immobilier à l'île Maurice et à Dubaï : fiscalité, visa, vrais pièges

• Succession : éviter de voir 75% d'un patrimoine partir en taxes

Un épisode dense et technique pour ceux qui veulent investir avec une longueur d'avance.

#ValueAdd #immobilier #finance #bourse #investissement

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