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香港不動産市場の反転上昇

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概要

 弊社のアジア・ゲーミング・ロッジングおよび香港・インド・不動産リサーチ責任者プラヴィーン・チョウダリーが、ここおよそ約10年で初めて、香港の主要不動産セクターが同時に成長局面に入っている背景についてお話しします。このエピソードを英語で聴く。トランスクリプト 「市場の風を読む」（Thoughts on the Market）へようこそ。このポッドキャストでは、最近の金融市場動向に関するモルガン・スタンレーの考察をお届けします。本日は、アジア・ゲーミング・ロッジングおよび香港・インド・不動産リサーチ責任者プラヴィーン・チョウダリーが登場します。世界の投資家が常に注目しながらも、十分に理解されていないことの多い 香港不動産市場 を取り上げます。このエピソードは1月27日 に香港にて収録されたものです。英語でお聞きになりたい方は、概要欄に記載しているURLをクリックしてください。ニューヨーク、ロンドン、シンガポールの投資家が、なぜ香港の不動産動向を気にする必要があるのでしょうか。答えはシンプルです。香港は世界でもっともグローバルな影響を受けやすい不動産市場の一つであり、香港でサイクルが転換すると、アジア全体の流動性、資金フロー、そしてマクロ・センチメントの変化を映し出すだけでなく、時に先取りして示すことがあるためです。そして現在、2018年以来初めて、香港不動産の主要3部門、すなわち住宅価格、香港中環（セントラル）のオフィス賃料、小売店舗市場が同時に上昇に向かっています。このそろっての上昇はほぼ10年ぶりのことです。 この変化を生み出している要因とはまず牽引役となっているのが住宅用不動産です。住宅価格は2018年から30％下落した後、ようやく底を打ち、2026年は力強い回復の年になりそうです。弊社では、2025年に5％上昇したあと、2026年には10％超の価格上昇を見込んでおり、2027年もさらに上昇すると考えています。この市場コンセンサスに反した見方を支えるのは、主に3つの要因です。1つ目は政策です。2024年2月、香港政府は中国本土や海外の買い手にとって負担となっていた追加印紙税をすべて撤廃しました。印紙税とは不動産の購入時や売却時にかかる税金で、政府が需要を調整したり、税収を確保したりする主要な手段となっていました。この追加負担がなくなったことで、とくに中国本土の買い手にとっては、香港での不動産売買が格段にスムーズで、ペナルティのないものになりました。実際、撤廃後は中国本土の買い手による購入比率が全体の50％に達し、以前の10-20％から大きく跳ね上がっています。では、なぜこの見通しがコンセンサスと異なるのでしょうか。一般的には、中国本土の住宅市場が弱いと香港の住宅価格は上がらないと考えられているためです。2025年中頃の市場コンセンサスでは、この回復はHIBOR（香港銀行間金利）の急低下に対する一時的な反応に過ぎないとの見方が大半でした。しかし弊社は、需給のミスマッチ、賃料上昇と金利低下によるポジティブキャリー、そして中国と世界をつなぐ金融ハブとしての香港の役割がいまだ健在であることが主要な要因だと考えています。2つ目に、需要の基礎的な部分が着実に強まってきています。香港の人口はコロナ期に減少しましたが、2025年前半には再び増加に転じ、750万人に達しました。さらに、各種の「人材誘致スキーム」により2025年のビザ承認数は14万人と、コロナ前のおよそ約2倍に増えています。新規世帯の形成も長期平均を上回り、中国本土の買い手も非常に大きな購買力となっています。3つ目の要因は、アフォーダビリティ（購入しやすさ）です。住宅価格は数年にわたって下落が続いた結果、家計にとっての「購入しやすさ」が長期平均まで戻りました。実際、価格と所得の比率は2011年頃の水準まで改善しています。ここに米連邦準備制度理事会（FRB）の利下げの影響を受けた住宅ローン金利の低下が加わることで、抑制されていた需要が再び戻りつつあります。さらに「資産効果」も見逃せません。2025年にはハンセン指数がおよそ約30％上昇し、株式市場の反発は歴史的に不動産購入に...
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